Sektorale Entwicklungskonzepte

Im Rahmen der Fortschreibung des Flächennutzungsplans wurden für die Bereiche "Wohnbauflächenentwicklung", "Gewerbliche Entwicklung" und "Freiraum und Ausgleichsflächen" sektorale Entwicklungskonzepte aufgestellt, die für das Flächenkonzept des neuen Flächennutzungsplans von maßgeblicher Bedeutung sind. Grundsätzlich soll sich die künftige Flächenentwicklung für den Wohnungsbau an einer Arrondierung des Siedlungskörpers orientieren, während für die gewerbliche Entwicklung eine dynamische Stadtentwicklung angestrebt wird. Das Freiraumkonzept hat eine Vernetzung vorhandener Grünflächen mit der freien Landschaft sowie eine Steigerung der Attraktivität von Siedlungsgebieten und stadtnahen Erholungsgebieten zum Ziel.

Entwicklungskonzept "Wohnbauflächen"

Der Bedarf an zusätzlichen Wohnbauflächen bis zum Jahr 2020 für den Flächennutzungsplanung zu prognostizieren, wurde im Jahr 2000 im Rahmen ein Stadtentwicklungsgutachten erstellt. Dabei wurden verschiedene Prognosepfade untersucht, die als Ergebnis einen Flächenbedarfskorridor zwischen 9,4 und 34,4 ha erbrachten. Da eine ausgeprägt restriktive Baulandbereitstellung in Zusammenhang mit hohen Bodenpreisen zu bringen ist, wurde im Rahmen des Flächennutzungsplanes entsprechende Verfügungsmasse geschaffen, um auf eine moderate Entwicklung der Baulandpreise hinwirken zu können. Dies entspricht einer sozialen Baulandpolitik, mit deren Hilfe allen Bevölkerungsschichten geeignetes Wohnbauland zugänglich gemacht werden soll. Zudem stellt die zusätzliche Ausweisung geeigneter Flächen einen Puffer zur Verfügung, innerhalb dessen flexibel auf sich wandelnde Anforderungen reagiert werden kann oder wenn die Flächen nicht mobilisiert werden können.

• Bei der Bereitstellung von neuen Wohnbauflächen soll insbesondere den Anforderungen von jungen Familien, aber auch dem Bedarf an Wohnformen für die zunehmenden älteren Bevölkerungsschichten Rechnung getragen werden. Letzterer soll und kann vor allem an Standorten der Innenentwicklung befriedigt werden
• Bei der Ausweisung von Wohnbauflächen sind geeignete Standorte in unterschiedlichen Wohnlagen/ Preissegmenten vorzusehen, um für alle Bevölkerungsschichten den Grundbedarf an Wohnraum abdecken zu können.
• Zur Deckung des zukünftigen Siedlungsflächenbedarfs sieht das Stadtentwicklungsgutachten nach Vorgabe der Regionalplanung einen Entwicklungsschwerpunkt im Süden des Gemeindegebietes vor. Hier bestehen auch mit der bestehenden OEG-Linie und einer künftigen S-Bahntrasse die besten Voraussetzungen für eine leistungsfähige Anbindung an den öffentlichen Verkehr.
• Die Eigenentwicklungsmöglichkeiten der einzelnen Ortsteile sind bei der Ausweisung von Wohnbauflächen  zu berücksichtigen. Dies gilt auch für die Odenwaldortsteile, in denen grundsätzlich nur Flächen zur Eigenentwicklung zum Erhalt des Einwohnerstandes und damit der dörflichen Infrastruktur ausgewiesen werden sollen.

Das Entwicklungskonzept "Wohnbauflächen" differenziert in vier Entwicklungsstufen A, B, C + Eigenentwicklung Odenwald-Stadtbezirke:

• Stufe A: Innenentwicklung und Arrondierung in den einzelnen Stadtbezirken mit Schwerpunkt auf der Kernstadt
• Stufe B: Ausbildung des ersten Teils des Entwicklungsschwerpunktes "Süd" im Bereich Bachwiesenstraße (Lützelsachsen) gemäß der Entwicklungsrichtung des Stadtentwicklungsgutachtens 2001 und den Vorgaben der Regionalplanung unter Ausnutzung der günstigen Zuordnung zu den ÖPNV-Achsen der DB und OEG, Ausbau der bereits vorhandenen Versorgungsinfrastruktur an der B 3 und angemessener Ertüchtigung des Haupterschließungsstraßennetzes
• Stufe C: Ausbau des Entwicklungsschwerpunktes "Süd" durch zusätzliche Wohnbauflächen in Waid, Ofling und südlich der Bachwiesenstraße

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Entwicklungskonzept "Gewerbeflächen"

In dem der Flächennutzungsplanung vorgeschalteten Gutachten zur Stadtentwicklung in Weinheim wurde auch eine Ermittlung des Bedarfs an gewerblichen Bauflächen in den nächsten 20 Jahren durchgeführt. Diese geht davon aus, dass der Verlust von etwa 2.300 Arbeitsplätzen seit 1985 in Weinheim wieder ausgeglichen werden soll. Weiter sollen mittel- bis langfristig mobilisierbare Flächenangebote für Betriebsverlagerungen und -erweiterungen aus Gemengelagen gemacht werden. Diese Ziele sind grundsätzlich zu befürworten, jedoch kann eine quantitative Bedarfsermittlung allenfalls einen wahrscheinlichen Flächenbedarfskorridor ergeben, welcher von den verschiedensten, im Voraus nicht genau quantifizierbaren Einflussfaktoren (z.B. Flächenverfügbarkeit/ -mobilisierung, Flächenanteil für Erschließung / Ausgleich, erzielbare bauliche Dichte, spezifische Anforderungen der potentiellen Ansiedlungen etc.) abhängig ist. Die Gewerbeflächenneuausweisung darf sich daher nicht allein an einem rechnerischen Bedarf orientieren, da dieser auch aufgrund der kaum abschätzbaren wirtschaftlichen Entwicklung und der Folgen des laufenden Strukturwandels sowie der Globalisierung kaum mehr seriös bestimmt werden kann. Vielmehr müssen, im Rahmen des ermittelten Flächenbedarfskorridors, verstärkt qualitative Merkmale der beabsichtigten Wirtschaftsentwicklung, sowie das tatsächlich vorhandene Flächenpotential und dessen spezifische Eignung, als bestimmende Größen in den konzeptionellen Überlegungen berücksichtigt werden.

Die vorgeschlagene Gewerbeflächenneuausweisung basiert daher auf einem dynamischen gewerblichen Entwicklungsmodell, welches die wachstumsorientierten Modelle des Stadtentwicklungsgutachtens 2001 aufnimmt, weiterentwickelt und für die Ebene des Flächennutzungsplanes konkretisiert: Künftig wird besonderes Augenmerk auf einen erforderlichen Wandel in der Weinheimer Wirtschaftsstruktur gelegt werden müssen. Die Notwendigkeit eines Strukturwandels wurde von großen Unternehmen intern bereits lange erkannt und umgesetzt. Für das Stadtgebiet bedeutete dies in der Vergangenheit den Verlust von Arbeitsplätzen in der Produktion durch Rationalisierung, welcher durch die gleichzeitig neu geschaffenen Arbeitsplätze im Forschungs- und Technologiesektor zahlenmäßig nicht ausgeglichen wurde. Ziel des dynamischen Entwicklungsmodells ist es daher, durch eine zielgerichtete Flächenbereitstellung aktive gewerbliche Ansiedlungspolitik zu betreiben, um den Beschäftigungsverlust der vergangenen Jahre auszugleichen und entsprechend der mittelzentralen Funktion auch künftig ausreichend Arbeitsplätze in Weinheim anbieten zu können. Unter diesen Voraussetzungen muss eine angebotsorientierte Ausweisung von Gewerbeflächen erfolgen, die das Ziel hat, im interkommunalen Wettbewerb durch entsprechend attraktive Flächenangebote ansiedlungswillige Gewerbebetriebe für den Standort Weinheim zu interessieren. Weiterhin soll mit den Gewerbeflächenneuausweisungen sichergestellt werden, dass bereits in Weinheim ansässige Unternehmen, deren derzeitige Standorte nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen, im Sinne der Standortsicherung im Stadtgebiet verbleiben können.

 Da sich die insgesamt hohen Bodenpreise in der Stadt Weinheim als ein entscheidendes Entwicklungshemmnis darstellen, soll durch eine angemessene Flächenausweisung auf eine moderate Bodenpreisentwicklung hingewirkt werden, um ein für Gewerbebetriebe noch bezahlbares Preisniveau zu erreichen. Daher erfolgen Gewerbeflächenneuausweisungen in einem solchen Umfang, der noch alternative Entwicklungsmöglichkeiten offen hält, so dass bei fehlender Bereitschaft der Eigentümer zur Bereitstellung der Flächen oder anderen Entwicklungshemmnissen, die auf der Ebene der Flächennutzungsplanung noch nicht absehbar sind, ein entsprechender Entwicklungsspielraum verbleibt.

Unternehmen haben gerade in Ballungsräumen eine große Auswahl an Flächenangeboten und erwarten daher ihre spezifischen Standortanforderungen am gesuchten Standort auch weitestgehend vorzufinden. Die Gewerbeflächenausweisung muss folglich die Standortanforderungen der typischen Nachfragergruppen berücksichtigen und bietet eine entsprechende Bandbreite an Flächen mit unterschiedlichen Standortmerkmalen an, um eine kurzfristige Reaktion auf Ansiedlungswünsche zu ermöglichen. Folglich werden Flächen für folgende typische gewerbliche Nachfragergruppen ausgewiesen werden müssen:

1. Dienstleistungs- / forschungs- / technologieorientierte (z.B. Mikroelektronik, Bio- und Gentechnologie) Betriebe mit hohen Anforderungen an sog. ‘weiche‘ Standortfaktoren, städtebauliches und landschaftsräumliches Umfeld und eine repräsentative Lage.

2. Kleinflächiges Gewerbe (z.B. Handwerksbetriebe) mit geringen Standortanforderungen, niedrigerem Störpotential, die i.d.R. jedoch auf günstige Bodenpreise angewiesen sind.

3. Mittlere und größere Gewerbe- und produzierende Betriebe mit zumeist hohen Anforderungen an die äußere Erschließung, ausgeprägterem Störpotential, höherem Flächenbedarf und Erfordernis nach günstigen Bodenpreisen.

4. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit geringer Zentrenrelevanz und hohen Anforderungen an die verkehrliche Erreichbarkeit, Lage, Flächen für den ruhenden Verkehr.

Die Neuausweisung von Gewerbeflächen erfolgt unter Berücksichtigung der städtebaulichen und landschaftspflegerischen Eignungsbewertung und orientiert sich am Regionalplan, der den Schwerpunkt der gewerblichen Entwicklung im nördlichen Stadtgebiet festlegt. Dieses ist am besten an das überörtliche Straßennetz angebunden. Die Gewerbeflächenneuausweisungen sind daher konsequent auf die Nordtangente Autobahn A 659 – Autobahnkreuz A 5 – Bundesstraße B 38 als dem leistungsfähigsten Verkehrsstrang ausgerichtet, um die damit verbundenen Standort- und Erreichbarkeitsvorteile zu realisieren. Indem die Gewerbeflächenneuausweisungen in erster Linie an bereits bestehende Gewerbestandorte anknüpfen, soll eine Fokussierung der gewerblichen Entwicklung auf ausgewählte und leistungsfähige Schwerpunkte erfolgen. Deshalb werden die übrigen Ortsteile an der Bergstraße und im Odenwald von zusätzlichen Gewerbeflächenausweisungen ausgenommen, um einer Aufsplitterung der gewerblichen Entwicklung in wenig leistungsfähige Einzelstandorte und den damit verbundenen Problemen wie einer flächenhaften Verkehrsbelastung, Immissionskonflikten mit Wohnnutzung und Verlust wertvoller Landschafts- und Ortsbilder bereits im Ansatz entgegenzuwirken.

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Entwicklungskonzept "Freiraum und Ausgleichsflächen"

Die städtebauliche Entwicklung Weinheims wird sich vor allem auf die Rheinebene konzentrieren. Der Bereich Bergstraße-Odenwald ist als Landschaftsschutzgebiet und Naturpark ausgewiesen, so dass hier nur geringer Spielraum für Siedlungsarrondierungen besteht. Von daher konzentrieren sich auch die Betrachtungen des Freiraum- und Grünflächenkonzeptes auf die Ebene.

Die Ziele des Freiraumkonzeptes für die Stadt Weinheim sind primär:

• Sicherung und Steigerung der Attraktivität des Wohnumfeldes und der stadtnahen Erholungsgebiete,
• Vernetzung von Wohngebieten, innerstädtischen Grünflächen und der stadtnahen Landschaft durch Entwicklung von Grünkorridoren,
• Landschaftsgerechte Gestaltung des Stadtbildes und insbesondere der Stadtrandsituation sowie der umgebenden Landschaft,
• Wahrung der landschaftlichen Identität ("blühende Bergstraße") als Imageträger für Weinheim. Sicherung und Entwicklung stadtklimatisch und bio-ökologisch wichtiger Freiräume und Achsen.

Die Konzeption basiert auf zwei wesentlichen Elementen:

• Räume mit Bedeutung für Erholung, Gestaltung und Ökologie,
• Korridore , welche die Vernetzung sicherstellen sollen.

Die Grenzen zwischen beiden Bereichen sind fließend.

Das Ausgleichsflächenkonzept ist eng mit dem Freiraumkonzept verzahnt mit folgender Zielsetzung:

• Nutzung des ökologischen Ausgleichs zur Umsetzung der Entwicklungsziele des Freiraumkonzeptes in definierten Prioritätenräumen,
• Ausgleich im Eingriffsgebiet nur soweit funktional und gestalterisch für die bauliche Nutzung sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar.
• Bündelung der weiterhin gemäß Eingriffsregelung anfallenden Ausgleichsverpflichtungen in Sammelausgleichsflächen,
• Ausnutzung der vielfältigen Vorteile, die eine von Baugebieten räumlich getrennte Durchführung des Ausgleichs bietet.

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Schwerpunktbereiche

Die künftigen Entwicklungsschwerpunkte sollen für Gewerbe im Nordwesten Weinheims, für Wohnbebauung im Bereich Lützelsachsen und Waid/Ofling sowie am Südrand der Weststadt vorgesehen werden. Als zusammenhängende Freiräume mit besonderer Bedeutung innerhalb des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes wurden folgende Räume und Achsen in der Ebene herausgearbeitet:

1. Exotenwald, Schlosspark und Umgebung:

Naherholungsgebiet und touristischer Anziehungspunkt. Über Schlosspark und Exotenwald besteht ein fließender Übergang zu diesem Teil des Odenwaldes. Zudem wohnumfeldbezogene Erholung für die Bewohner der Kernstadt und Südstadt.

• Gestalterische Bedeutung:
  die Grünflächen in der Umgebung des Schlosses sind unverzichtbarer Bestandteil des historischen Stadtbildes von Weinheim.
• Stadtklimatische Bedeutung:
  Die innerstädtischen Grünflächen und stadtnahen Wälder tragen zur Minderung klimatischer Extreme in der Kernstadt bei.

• Förderung des Grünflächen- bzw. Grünachsenverbundes: Vorhandene Parks (v.a. Schlosspark, Hermannshof, Bürgerpark) bieten geeignete Ansatzpunkte, um über verkehrsberuhigte und durchgrünte Straßenzüge oder Wege im straßenabgewandten Bereich eine Vernetzung zu schaffen.
• Anbindung an die Weschnitz und an die Burgen.

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2. Weschnitzachse:

Im Westen der Gemarkung ist sie die Hauptverbindung in die Weschnitzniederung (Neckarried) - eingebunden in überörtliche Radwanderwege. Im bebauten Bereich Potenzial zur Entwicklung einer durchgängigen Grünachse in Richtung Odenwald.

• Gestalterische Bedeutung:
  in Abschnitten erlebbares Gewässer mit besonderem Erlebnisreiz, in der Nordstadt stadtbildprägend.
• Ökologische Bedeutung:
  Hauptvernetzungsachse zwischen Ebene und Odenwald
• Stadtklimatische Bedeutung:
  Talraum als Kaltluftleitbahn aus dem Odenwald mit zentraler Bedeutung, Bereich entlang der Weschnitzarme im Nordwesten wichtige Ventilationsbahn.

• Verbesserung der Durchgängigkeit der Weschnitzachse als Bindeglied zwischen Ebene und Odenwald und Förderung der Anbindung der Nordstadt an die Erholungslandschaft im Westen,
• Steigerung der Attraktivität durch Maßnahmen der Grüngestaltung.

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3. Weschnitzwiesen (im Nordwesten der Stadtgemarkung):

Erholungsschwerpunkt für Radfahrer, Skater sowie Nutzer und Besucher der dort befindlichen Freizeit-Infrastruktur (z.B. Segelplatz) - eingebunden in überörtliche Radwanderwege

• Gestalterische Bedeutung: Gebiet mit hohem Grünlandanteil, Erlebbarkeit traditioneller Landnutzungsmuster der Wiesenlandschaft
• Bioökologische Bedeutung: wichtiger Baustein innerhalb des Riedwiesenverbundes zwischen Viernheim/Weinheim und Lorsch, hohes Entwicklungspotential

Entwicklungsschwerpunkte:

• Abbau von Vorbelastungen (auch durch Gestaltungsmaßnahmen),
• Entflechtung von Erholung und Naturschutz (Erarbeitung einer Nutzungskonzeption).  

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4. Grüner Ring (Nordwestsegment): strukturreiche Kulturlandschaft im Nordwesten Weinheims:

Erholungsschwerpunkt für Bewohner der Weststadt und Nordstadt - eingebunden in überörtliche Radwanderwege

• Gestalterische Bedeutung: überwiegend kleinteilige Flur mit bereichsweise hohem Anteil an Streuobst, Obstkulturen und strukturreichen Gärten, Erlebbarkeit traditioneller, für Weinheim typischer Landnutzungsmuster ("blühende Bergstraße"). Grünzäsur Weinheim/Sulzbach von besonderer Bedeutung zur Wahrung der Identität der Orte und der Vermeidung eines durchgängigen Siedlungsbandes.
• Ökologische Bedeutung: besonders aufgrund des Strukturreichtums und der kleinteiligen Nutzungsmuster hohe Eignung bspw. für Vogelwelt
• Stadtklimatische Bedeutung: stadtrandnahe Bereiche für die Durchlüftung der Kernstadt und Weststadt wichtig, Grünzäsur Weinheim/Sulzbach für ost-west-gerichtete Luftströmungen wichtig

Entwicklungsschwerpunkte:

• Entwicklung der Westtangente zwischen Saukopftunnel und Multzentrum als "Neue Bergstraße", Förderung charakteristischer Strukturen.
• Verlagerung der vielfältigen Funktionen der für Bebauung vorgesehenen Bereiche innerhalb der Westtangente (Grüb unter der Straße, Tiefgewann, Zwischen Dämmen, Kirschbaumgewann, Hammelsbrunnen) in Bereiche nordwestlich der Westtangente.
• Entwicklung der Grünzäsur Sulzbach/Weinheim als Verbindungselement zur Bergstraße für Erholungsuchende, Tier- und Pflanzenwelt.
• Einbindung vorhandener Bebauung durch intensive Grüngestaltung.

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5. Waidsee und Umgebung, hier insbesondere der Grüngürtel südlich der Wormser Bahn zwischen Westgrenze der Gemarkung und B 3 mit Grünem Ring (Südwestsegment):

Der Waidsee ist Erholungsschwerpunkt für Kurzzeiterholung vor allem für Bewohner der Weststadt sowie der Stadtteile Waid und Ofling. Mit Freibad und Miramar besitzt der Waidsee zusätzlich überrregionale Bedeutung mit einem dementsprechenden Einzugsbereich.

• Gestalterische Bedeutung: naturnahe Einbindung des Waidsees mit Gehölzbeständen, landwirtschaftliche Flur als Kontrast zur Stadtlandschaft.
• Stadtklimatische Bedeutung: für die Durchlüftung der Weststadt wichtige Freihalteflächen,
• Bioökologische Bedeutung: z.B. Waidsee als Winterrastplatz für Zugvögel.

Entwicklungsschwerpunkte:

• Landschaftsgerechte Gestaltung des südlichen Randes der Weststadt
• Ergänzung und attraktive Gestaltung von Wegeverbindungen (von der Weststadt nach Süden, entlang der Wormser Bahn in Ost-West-Richtung).

Weitere Gedanken zum Aufbau eines Freiraum- und Grünflächenverbundes

Über die genannten Schwerpunktbereiche hinaus ergeben sich weitere Ansätze für eine Vernetzung von Freiräumen. Besonders für die westlichen Stadtteile ist eine Sicherung und Verbesserung der Anbindung an Erholungsräume nach Norden und Süden sowie zum Bergstraßenhang wichtig. Im Süden stellen Freiräume entlang des Mühlbachs in Lützelsachsen oder der Muckensturmer Straße Potenziale für die Entwicklung von Grünverbindungen dar.

Ein vernetztes Grünsystem der Stadt Weinheim muss sich auch in den bebauten Bereich fortsetzten. Hierbei steht die Entwicklung von Verbindungen über vorhandene öffentliche Grünflächen einschließlich Kleingartenanlagen im Vordergrund. Da das Flächenpotenzial für neue Grünflächen meist nicht zur Verfügung steht, müssen zum Aufbau eines solchen Systems von vornherein auch Straßenräume als Grünverbindungen einbezogen und gestaltet werden.

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Der Grüne Ring als zentrales Element der Ausgleichsflächenkonzeption

Im Nordwesten Weinheims soll sich eine städtebauliche Entwicklung für Gewerbe bis an die Westtangente vollziehen. Aus der Bestandserfassung und –analyse der Landschaftsplanung abgeleitet wird der besonderen Wertigkeit dieses Gebietes soweit als möglich Rechnung getragen. Insbesondere soll die vorgesehene Bebauung im Bereich "Hammelsbrunnen" einem grünordnerischen Rahmenkonzept folgen, das dessen Bedeutung für das Stadtklima, das Landschaftsbild, die stadtnahe Erholung und den Naturschutz Rechnung trägt. Dies gilt sinngemäß auch für die anderen Siedlungsentwicklungsflächen.

Für die Inanspruchnahme landschaftlich wertvoller Flächen wird ein Ausgleich außerhalb der Baugebiete empfohlen. Der Landschaftsplan schlägt als Ausgleichsraum das Nordwestsegment des "Grünen Rings", d.h. die Flächen nördlich bzw. nordwestlich Westtangente vor.

Auch für die übrigen, hinsichtlich der Auswirkungen der Bebauung weniger konfliktträchtigen Bauflächen sind im Rahmen der Landschaftsplanung Ausgleichsräume zu benennen:

• Den Baugebieten im Südteil der Ebene soll das Südwestsegment des Grünen Rings als Ausgleichsraum zugeordnet werden.
• Für das Baugebiet Hohensachsen West III wird abweichend vorgeschlagen, Ausgleich im unmittelbar benachbarten und auch durch die Bebauung konkret betroffenen Landschaftsteil vorzusehen. Sinngemäß gilt dies auch für die geplante Baufläche Hohensachsen "Hinter den Zäunen": Hier wird vorgeschlagen, den Kohlbach mit Bachumfeld zwischen Waldrand und derzeitigem Bebauungsrand als Ausgleichsmaßnahme zu renaturieren und ggf. darüber hinaus sich ergebende Ausgleichsdefizite im o.g. Ausgleichsraum zu decken.
• Für die Festlegung von Ausgleichsräumen für Baugebiete der Odenwaldstadtteile werden nahe gelegene Talräume mit Entwicklungsbedarf als "Suchräume" vorgeschlagen. Eine nähere Eingrenzung der Flächen muss ggf. im Zuge der weiteren Abstimmung erfolgen.

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Ökokonto im Grünen Ring

Die Inanspruchnahme der Bauflächen soll sich schrittweise und bedarfsangepasst vollziehen. Die Möglichkeit des zeitlich und räumlich von der Erstellung von Bebauungsplänen entkoppelten Ausgleichs für Eingriffe in Natur und Landschaft soll eingesetzt werden, um bereits im Vorgriff auf Bebauung im Rahmen eines "Ökokontos" die Voraussetzungen für die Abgeltung von Ausgleichsverpflichtungen sowie ein "Ansparen" von erbrachten Leistungen zu schaffen.

Das "Ökokonto" eröffnet neue Möglichkeiten planerischer Flexibilität. In Verbindung mit einer vorausschauenden und konsequenten Bodenvorratspolitik können sukzessive Flächen zu einem wesentlich günstigeren Preis im Eigentum der Stadt und für Ausgleichszwecke verfügbar gemacht werden als bislang. Eine Bündelung dieser Maßnahmen - in dem im Flächennutzungsplan bezeichneten Ausgleichsraum - bietet darüber hinaus auch aus fachlicher Sicht die Gewähr für eine Entwicklung mit höherer ökologischer und gestalterischer Wirkung.

Außerdem können Planungszeiten für Bebauungspläne erheblich verkürzt werden, wenn aufbauend auf dem Landschaftsplan Maßnahmen bereits vorab entwickelt werden und im konkreten Planwerk jeweils nur noch eine fachliche und rechnerische "Verbuchung" erfolgen muss und Aufwendungen für die Suche nach geeigneten Flächen und umfangreiche Abstimmungen bereits vorweggenommen wurden.

Die Ausgleichsverpflichtungen sind nicht nur Auflage, sondern die Chance der Neuordnung insbesondere des Weinheimer Nordwestens. So integriert Stadtentwicklung langfristig die Belange des Natur- und Landschaftsschutzes sowie der Erholungsvorsorge. Die Qualität des Stadtumfeldes wird als wichtiger Standortfaktor Weinheims für Wohnen, Dienstleistung und Gewerbe angesehen und ist bei den vorgelegten Planungsüberlegungen entsprechend hoch angesiedelt.

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