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Auskunft Bodenrichtwerte

Was sind Bodenrichtwerte?

Der Bodenrichtwert (gemäß §196 Absatz 1 BauGB) ist ein aus Grundstückskaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Lagewert des Bodens für Grundstücke innerhalb eines räumlich abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der baulichen Nutzung sowie dem Grundstückszuschnitt, weitgehend übereinstimmen.

Der Bodenrichtwert gilt je Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) und ist auf ein lagetypisches Grundstück einer Zone bezogen (sog. Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert ist ausdrücklich kein Verkehrswert. Abweichungen des individuellen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie insbesondere Lage, Form oder Größe bewirken i.d.R. Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert und sind durch Zu- und Abschläge an den Bodenrichtwert zu berücksichtigen.

Bodenrichtwerte haben keinerlei bindende Wirkung. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (z.B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) oder gegenüber den Landwirtschaftsbehörden können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden.

Der Gutachterausschuss ermittelt und beschließt mindestens alle zwei Jahre für den Einzugsbereich die Bodenrichtwerte gemäß § 196 BauGB auf der Grundlage der Kaufpreissammlung.

Zum Stichtag 31.12.2020 sind die neuen Bodenrichtwerte für den gesamten Einzugsbereich abzuleiten. Auf Basis der Kaufverträge der vorangegangen 2 Jahre erfolgt im Laufe des ersten Halbsjahres 2021, bis spätestens 01.07.2021, die Ableitung der neuen Bodenrichtwerte. Diese werden dann vom Gutachterausschuss beschlossen. Anschließend erfolgt die Veröffentlichung über Boris-BW. BORIS-BW ist das zentrale, landesweite BOdenRichtwertInformationsSystem und ermöglicht eine gebührenfreie Online-Recherche für Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg.

Bis zum Beschluss über die Bodenrichtwerte (mit Stichtag 31.12.2020) können die zurückliegenden Bodenrichtwerte für folgende Städte und Gemeinden des Einzugsbereichs über die hinterlegten Links (>>>) abgerufen werden:

Für die anderen Städte des Einzugsbereichs wenden Sie sich bitte an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Sie können (auch für historische Bodenrichtwerte und die nicht auf BORIS-BW zu finden sind) bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft formlos beantragen.
Diese schriftliche Bodenrichtwertauskunft ist kostenpflichtig.

Downloads:

Auszug Gebührenverzeichnis (355 KB)

Auskunft aus der Kaufpreissammlung

Der Grundstücksmarkt – ein Resultat aus Angebot und Nachfrage – wird in der Kaufpreissammlung abgebildet. Sie besteht aus der anonymisierten und wertermittlungsorientierten Erfassung aller Verträge, durch die Eigentum an einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht übertragen wird (z.B. Grundstückskauf, -tausch, -schenkungs- und Erbbaurechtsverträge sowie Zuschlagsbeschlüsse in Zwangsversteigerungsverfahren).
Diese Daten bilden die Grundlage insbesondere für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der Ableitung sonstiger zur Wertermittlung erforderlicher Daten (z.B. Vergleichswertfaktoren, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, etc.) sowie für die Erstellung des Immobilienmarktberichts. Durch die Kaufpreissammlung erhält der Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Grundstücksmarktgeschehen. Nur dadurch sind die Aufgaben, die dem Gutachterausschuss nach dem BauGB zugewiesen sind, aktuell und marktnah zu erfüllen.
Die Einrichtung dieser Kaufpreissammlung basiert auf der Vorschrift des § 195 Absatz 1 des Baugesetzbuches. Danach sind alle Notare und beurkundenden Stellen verpflichtet, eine Abschrift der ihnen vorliegenden Grundstückskaufverträge dem Gutachterausschuss zur Übernahme in die Kaufpreissammlung zu übersenden. Angaben, die nicht im Vertrag erfasst, für eine Auswertung jedoch notwendig sind, werden per Fragebogen von Käufer und Verkäufer angefordert. Die Pflicht zur Beantwortung des Fragebogens ergibt sich aus § 197 Abs. 1 Satz 2 BauGB.

Ab dem Jahr 2021 wird die Kaufpreissammlung für den Einzugsbereich des Gutachterausschuss zentral von der Geschäftsstelle geführt. Einblick in die Kaufpreissammlung haben nur die Mitarbeiter der Geschäftsstelle und die Mitglieder des Gutachterausschusses im Rahmen ihrer Tätigkeit für den Ausschuss.

Auf der Rechtsgrundlage des § 195 Abs. 3 BauGB und des § 13 GuAVO BW erteilt die Geschäftsstelle anonymisierte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, soweit

Vom Vorliegen eines berechtigten Interesses und der sachgerechten Verwendung der Daten wird regelmäßig ausgegangen, wenn die Auskunft von einer mit der Wertermittlung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten befassten Behörde oder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für eine Wertermittlung beantragt wird. Aber auch jeder Bürger hat die Möglichkeit eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung zu beantragen.

Die Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden nur auf schriftlichen Antrag erteilt und sind kostenpflichtig.
Bitte verwenden Sie hierzu das bereitgestellte Antragsformular.

Downloads:

Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung (285 KB)

Beispielhafter Auszug aus der Kaufpreissammlung (99 KB)

Auszug Gebührenverzeichnis (353 KB)

Immobilienmarktbericht

Der Gutachterausschuss erstellt für den Einzugsbereich vorerst im 2-Jahres-Rhythmus einen Immobilienmarktbericht. Die darin veröffentlichten zur Wertermittlung erforderlichen Daten (Indexreihen, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren, etc.) werden aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. Weitere statistische Daten wie z. B. Umsatzzahlen und Durchschnittspreise sind ebenfalls enthalten. Die zur Wertermittlung erforderlichen Daten sind vom Gutachterausschuss zu beschließen. Damit vermitteln die Berichte einen Überblick über das regionale Marktgeschehen. Sie sollen Entwicklungen erkennen lassen, Vergleiche aufzeigen sowie eine Orientierung ermöglichen. Ziel der Berichte ist, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen.

Für den Einzugsbereich des Gutachterausschusses wird es erstmals im Jahr 2023 für die Jahre 2021/2022 einen Immobilienmarktbericht geben.

Der aktuell letzte Immobilienmarktbericht 2018 für den Bereich der Stadt Weinheim kann formlos per Mail in gebundener Form oder als PDF-Datei bei der Geschäftsstelle unter Angabe der Liefer- und Rechnungsadresse kostenpflichtig bestellt werden.

Einen Link zur Seite des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland finden sie hier >>>

Downloads:

Beispielhafter Auszug aus dem Immobilienmarktbericht Weinheim (1,5 MB)

Auszug Gebührenverzeichnis (350 KB)

Verkehrswertgutachten

Definition Verkehrswert:
Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtliche Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Auf dieser Grundlage erstattet der Gutachterausschuss unabhängig und mit hoher fachlicher Kompetenz Gutachten über den Verkehrswert von:

Die Wertermittlung erfolgt nach dem
Vergleichswertverfahren (vergleichbare Objekte oder Grundstücke),
Ertragswertverfahren (Mieten, Bewirtschaftungskosten, Vertragsverhältnisse, Bodenwerte) oder
Sachwertverfahren (Herstellungskosten, Wertminderungen, Bodenwerte)

Der Verkehrswert wird dann aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens und unter Berücksichtigung der aktuellen Lage auf dem Grundstücksmarkt festgelegt.

Der Gutachterausschuss wird auf schriftlichen Antrag tätig.

Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilberechtigte.
Antragsgegenstände können Gebäude, Boden und/oder Rechte am Gebäude oder am Boden (zum Beispiel Erbbaurecht, Nießbrauch, Überfahrtsrecht, usw.) sein.


Ein Verkehrswertgutachten wird nur auf schriftlichen Antrag erstellt und ist kostenpflichtig. Bitte verwenden Sie hierzu das bereitgestellte Antragsformular.


Downloads:

Antrag auf Erstellung eines Verkehrswertgutachten (290 KB)

Beispielhafter Auszug aus einem Gutachten (1,2 MB)

Auszug Gebührenverzeichnis (374 KB)

Kommunale Wertermittlung

Die Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis fertigen auch Wertermittlungen für Kommunen und Sozialberhörden an.

Bei Kommunen können z.B. aufgrund von An- bzw. Verkäufen oder im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts Wertermittlungen notwendig werden.
Jobcenter und andere Sozialbehörden können aus Anlass der Beantragung zur Erstattung einer Sozialleistung eine Wertermittlung beantragen.

Um die Erstellung der Wertberechnung zu verbessern und zu beschleunigen, bieten wir hier einen eigenen Fragebogen an. Dieser ist vom Eigentümer/Antragsteller auszufüllen. Der Fragebogen erfüllt die Anforderungen an die aktuellen Wertermittlungsmethoden.

Antrag Erstellung einer Wertberechnung (497 KB) (letzte Änderung: 10.03.21)

Darüber hinaus ist es sinnvoll, Bauunterlagen und Fotos von dem Bewertungsobjekt zur Verfügung zu stellen. Diese können in digitaler Form (E-Mail) oder als Ausdruck eingereicht werden.

Folgende Unterlagen und Bildeinstellungen sind dabei für die Wertermittlung hilfreich: