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Auskunft Bodenrichtwerte

Der Bodenrichtwert (gemäß §196 Absatz 1 BauGB) gilt je Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) und ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für ein fiktives und unbebautes Grundstück innerhalb eines räumlich abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone). Er wird auf Grundlage der Kaufpreissammlung aus tatsächlich gezahlten Preisen abgeleitet.

Der Bodenrichtwert ist ausdrücklich kein Verkehrswert. Abweichungen des individuellen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie insbesondere Lage, Form oder Größe bewirken i.d.R. Abweichungen des Verkehrswerts vom Bodenrichtwert und sind durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen.

Der Gutachterausschuss ermittelt und beschließt mindestens alle zwei Jahre für den Einzugsbereich die Bodenrichtwerte gemäß § 196 BauGB auf der Grundlage der Kaufpreissammlung.

Zum Stichtag 31.12.2020 wurden die aktuellen Bodenrichtwerte für den gesamten Einzugsbereich abgeleitet und vom gemeinsamen Gutachterausschuss beschlossen.
Diese wurden über BORIS-BW (Landesweite BOdenRichtwertInformationsSystem) veröffentlicht. BORIS-BW ermöglicht eine gebührenfreie Online-Recherche für Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg.


Die zurückliegenden Bodenrichtwerte der Städte und Gemeinden des Einzugsbereichs können über die hinterlegten Links (>>>) abgerufen bzw. dort angefragt werden:

Auskunft aus der Kaufpreissammlung

Ab dem Jahr 2021 wird die Kaufpreissammlung für den Einzugsbereich des Gutachterausschuss zentral von der Geschäftsstelle geführt. Zugriff auf die Kaufpreissammlung haben nur die Mitarbeiter der Geschäftsstelle und die Mitglieder des Gutachterausschusses im Rahmen ihrer Tätigkeit für den Ausschuss.

Auf der Rechtsgrundlage des § 195 Abs. 3 BauGB und des § 13 GuAVO BW erteilt die Geschäftsstelle anonymisierte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, soweit

Vom Vorliegen eines berechtigten Interesses und der sachgerechten Verwendung der Daten wird regelmäßig ausgegangen, wenn die Auskunft von einer mit der Wertermittlung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten befassten Behörde, von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für eine Wertermittlung oder entsprechend zertifizierten Sachverständigen beantragt wird. Aber auch jeder Bürger hat die Möglichkeit eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung zu beantragen.

Die Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden nur auf schriftlichen Antrag erteilt und sind kostenpflichtig.
Bitte verwenden Sie hierzu das bereitgestellte Antragsformular.

Downloads:

Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung (285 KB)

Beispielhafter Auszug aus der Kaufpreissammlung (99 KB)

Auszug Gebührenverzeichnis (353 KB)

Immobilienmarktbericht

Der Gutachterausschuss erstellt für den Einzugsbereich vorerst im 2-Jahres-Rhythmus einen Immobilienmarktbericht. Die darin veröffentlichten zur Wertermittlung erforderlichen Daten (Indexreihen, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren, etc.) werden aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. Weitere statistische Daten wie z. B. Umsatzzahlen und Durchschnittspreise sind ebenfalls enthalten. Die zur Wertermittlung erforderlichen Daten sind vom Gutachterausschuss zu beschließen. Damit vermitteln die Berichte einen Überblick über das regionale Marktgeschehen. Sie sollen Entwicklungen erkennen lassen, Vergleiche aufzeigen sowie eine Orientierung ermöglichen. Ziel der Berichte ist, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen.

Mit dem Bericht „Immobilienmarkt 2022“ geht der 2021 neu gegründete Gutachterausschuss Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis einen ersten Schritt, um Transparenz auf dem lokalen Immobilienmarkt zwischen Südhessen, Mannheim und Heidelberg zu schaffen. Er steht hier zum kostenfreien Download (2,9 MB) zur Verfügung.

Für den Einzugsbereich des Gutachterausschusses wird es erstmals im Jahr 2023 für die Jahre 2021/2022 einen vollständigen Immobilienmarktbericht geben.

Der aktuell letzte vollständige und nach den gesetzlichen Vorgaben erstellte Immobilienmarktbericht 2018 für den Bereich der Stadt Weinheim kann formlos per Mail in gebundener Form oder als PDF-Datei bei der Geschäftsstelle unter Angabe der Liefer- und Rechnungsadresse kostenpflichtig bestellt werden.

Einen Link zur Seite des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland finden sie hier >>>

Downloads:

Bericht "Immobilienmarkt 2022" (2,9 MB)

Beispielhafter Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2018 Weinheim (1,5 MB)

Auszug Gebührenverzeichnis (350 KB)

Verkehrswertgutachten

Definition Verkehrswert:
Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtliche Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Auf dieser Grundlage erstattet der Gutachterausschuss unabhängig und mit hoher fachlicher Kompetenz Gutachten über den Verkehrswert von:

Die Wertermittlung erfolgt nach dem
Vergleichswertverfahren (Basis sind Kauffälle über vergleichbare Objekte),
Ertragswertverfahren (Basis sind die Ertragsverhältnisse des Bewertungsobjektes und deren Verzinsung) oder
Sachwertverfahren (Basis sind an die Marktverhältnisse angepasste Herstellungskosten)

Der Verkehrswert wird dann aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens und unter Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sowie der Lage auf dem Immobilienmarkt für Objekte dieser Art festgelegt.

Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilberechtigte.
Antragsgegenstände können Gebäude, Boden und/oder Rechte am Gebäude oder am Boden (zum Beispiel Erbbaurecht, Nießbrauch, Überfahrtsrecht, usw.) sein.


Ein Verkehrswertgutachten wird nur auf schriftlichen Antrag erstellt und ist kostenpflichtig. Bitte verwenden Sie hierzu das bereitgestellte Antragsformular.


Downloads:

Antrag auf Erstellung eines Verkehrswertgutachtens (495 KB)

Beispielhafter Auszug aus einem Gutachten (1,2 MB)

Auszug Gebührenverzeichnis (374 KB)

Tabelle Gebührenübesicht (123 KB)

Wertindikation für Kommunen

Die Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Nördlicher Rhein-Neckar-Kreis fertigen auch Wertindikationen für Kommunen an.

Bei Kommunen können z.B. aufgrund von An- bzw. Verkäufen oder im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts Wertindikationen notwendig werden.

Um die Erstellung der Wertindikation durchführen zu können, finden Sie hier einen eigenen Fragebogen. Dieser ist vom Eigentümer/Antragsteller auszufüllen. Der Fragebogen erfüllt die Anforderungen an die aktuellen Wertermittlungsmethoden.

Antrag Erstellung einer Wertindikation (418 KB)

Neben den im Antrag beschriebenen Unterlagen sind Bauunterlagen und Fotos von dem Bewertungsobjekt zur Verfügung zu stellen. Diese können in digitaler Form (E-Mail) oder als Ausdruck eingereicht werden.

Folgende Unterlagen und Bildeinstellungen sind dabei für die Wertindikation hilfreich:

Überprüfung von Wertgrenzen für Sozialbehörden

Zur Unterstützung bei Entscheidungen von Sozialbehörden, ob der Wert einer Immobilie ober- oder unterhalb einer vordefinierten Wertgrenze liegt (zum Beispiel bei der Prüfung im Rahmen des § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII), erstellt die Geschäftsstelle fachliche Stellungnahmen. Diese Stellungnahmen werden nur auf Antrag der Sozialbehörde erstellt und sind im Rahmen der Amtshilfe kostenfrei. Sie stützen sich dabei auf die durch die Sozialbehörde zur Verfügung gestellten Angaben und Unterlagen, die Sie unten stehenden Antrag mit Objektfragebogen entnehmen können. Liegt die in diesem Rahmen durchgeführte Wertindikation der Immobilie nahe der von der Sozialbehörde angegebenen Wertgrenze (Grenzfälle), wird von der Geschäftsstelle die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens beim Gutachterausschuss empfohlen. Die Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen eines vollwertigen Gutachtens durch den Gutachterausschuss ist dann gebührenpflichtig.

Nach Eingang des durch die Sozialbehörde gestellten Antrags nebst Objektangaben und notwendigen Unterlagen geht die Geschäftsstelle im einzelnen wie folgt vor:Bei Wertanfragen zu unbebauten Grundstücken wird durch die zuständige Geschäftsstelle der Bodenrichtwert der Zone dem Sozialamt mitgeteilt, in der sich das betroffene Grundstück befindet. Bei Anfragen, ob sich der Wert eines bebauten Grundstücks erkennbar ober- oder unterhalb der von der Sozialbehörde genannten Wertgrenze befindet, wird die Geschäftsstelle auf Basis der gelieferten Unterlagen fachliche Stellung nehmen. Sollten in Ausnahmefällen keine Fotos der betroffenen Immobilie geliefert werden können, erfolgt eine Objektbesichtigung durch die Geschäftsstelle nur in Ausnahmefällen und ausschließlich von außen (ohne Absprache mit dem Eigentümer/Besitzer). Bei o.g. Grenzfällen wird die Beauftragung einer Verkehrswertermittlung beim Gutachterausschuss empfohlen. Eine Verkehrswertermittlung durch den Gutachterausschuss wird ebenfalls empfohlen, wenn das Objekt durch besondere objektspezifische Gegebenheiten, wie beispielsweise Rechten, Belastungen, Instandhaltungsrückständen, Abrisskosten, Mängeln, Schäden, öffentlich-rechtliche Verfügungsbeschränkungen oder ähnlichen belastet ist und sind diese nicht nur mit geringfügigem Aufwand zu ermitteln lassen.

Im ersten Schritt ist also von der Sozialbehörde der „Antrag auf Überprüfung einer Wertgrenze für Sozialbehörden“ auszufüllen und zu unterzeichnen sowie die im Fragebogen „Objektangaben“ aufgeführten Informationen und Unterlagen bereitzustellen.
Antrag auf Überprüfung einer Wertgrenze für Sozialbehörden (345 KB)

Neben den im Antrag beschriebenen Unterlagen sind Bauunterlagen und Fotos von dem Bewertungsobjekt zur Verfügung zu stellen. Diese können in digitaler Form (E-Mail) oder als Ausdruck eingereicht werden.

Folgende Unterlagen und Bildeinstellungen sind dabei für die Wertindikation hilfreich: